Ripartizione spese di manutenzione tra inquilino e padrone di casa: lavori all’impianto idrico e di riscaldamento, risarcimento danni per infiltrazioni ai vicini di casa.

Può succedere che, nel corso dell’esecuzione di un contratto di affitto, si possano verificare dei guasti all’appartamento che comportino dei lavori di manutenzione più o meno gravosi. Si pensi all’ipotesi in cui si rompa un tubo dell’acqua che imponga la rottura di pareti o pavimenti per l’individuazione della perdita e la relativa sostituzione. In questi casi, l’inquilino potrebbe mai temere che la spesa possa essere posta a suo carico? Quando si rompe un tubo dell’acqua chi paga?

La questione non trova una risposta esplicita nella legge. La disciplina in materia di locazione stabilisce genericamente, all’articolo 15786 del Codice civile, che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a garantire il godimento dell’appartamento da parte dell’inquilino eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico di quest’ultimo. Dobbiamo quindi comprendere cosa si intende per «piccola manutenzione» per stabilire quali lavori sono a carico dell’affittuario e quali invece no.

L’inquilino è tenuto a effettuare tutte le riparazioni che sono conseguenza dell’uso quotidiano dell’immobile a patto che siano caratterizzate dalla tenuità della spesa. Un tipico esempio sono le riparazioni all’intonaco, l’imbiancatura di pareti, la sostituzione di vetri rotti, la sostituzione del rubinetto del lavandino della cucina o della doccia. 

Tra le riparazioni a carico dell’inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi esterni dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie [1]. 

In un caso giudiziario, la Cassazione [1] ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l’inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell’impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni. Egli infatti è in grado di accorgersi della perdita e di intervenire per tempo.

In linea generale il conduttore, con il trasferimento della detenzione dell’immobile, ne diventa il custode e quindi deve farsi garante di tutto ciò che avviene all’interno, dovendo provvedere alle relative riparazioni, con esclusione delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, sui quali l’inquilino non ha la possibilità di intervenire per prevenire o riparare il danno, compresi gli impianti idrici e sanitari per raggiungere i quali occorre intervenire sulle opere murarie. La custodia di tali parti dell’immobile, non passando nella disponibilità del conduttore, resta in capo al locatore. 

Torniamo dunque al quesito di partenza: con riferimento al tubo dell’acqua da riparare, per comprendere se la spesa gravi in capo all’inquilino o al proprietario dell’appartamento bisognerà verificare se esso è “murato” o invece è “a vista”. Nella prima ipotesi (si pensi alle condutture di scarico del bagno o a quelle del riscaldamento), le spese di sostituzione sono a carico del locatore comportando opere edili (la rottura di pareti verticali, del pavimento o del massetto). Nel secondo caso – come nell’ipotesi del flessibile della cucina o del bidet – spetta al conduttore procedere alla relativa riparazione, sempre che si tratti di spese di lieve entità.

Da tale regola deriva anche il riparto della responsabilità per i danni causati a terzi da eventuali infiltrazioni. In un precedente del 2015 [2], la Cassazione ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Se invece la perdita fosse stata determinata da un tubo posto nel pavimento e quindi non visibile, il risarcimento al vicino danneggiato dall’umidità sarebbe spettato al locatore. 

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